(InfoTV) - Theo TS. KTS. Đỗ Tú Lan, Phó Cục trưởng Cục Phát triển Đô thị - Bộ Xây dựng, việc phân loại theo thu nhập của người dân sinh sống tại đó có ý nghĩa đối với những nghiên cứu về cơ chế chính sách đặc thù riêng cho từng loại khu vực. Người thu nhập cao có khả năng chủ động trong việc lựa chọn nơi ở, ngược lại, người thu nhập thấp không có nhiều sự lựa chọn, việc cải thiện điều kiện sống của họ phụ thuộc nhiều vào các chính sách của Nhà nước.

TS.KTS Đỗ Tú Lan cho rằng, khu vực đô thị hiện nay đang đóng góp khoảng 70% GDP cả nước. Sự phát triển đồng đều của khu vực đô thị là nền tảng cho sự tăng trưởng kinh tế quốc gia. Chính phủ đã và đang quan tâm thúc đẩy sự phát triển của toàn hệ thống đô thị và xây dựng các cơ chế chính sách nhằm khuyến khích đầu tư vào khu vực đô thị không chỉ đối với các KĐT mới mà còn với các KĐT cũ.

Trong hoạt động đầu tư cải tạo, nâng cấp các KĐT cũ, có nhiều phương pháp tiếp cận. Có thể sắp xếp theo từng khu vực lãnh thổ ví dụ theo từng quận, phường, đầu tư dần dần. Hay cũng có thể cải tạo từ trong trung tâm đến vùng ven đô, có thể xác định những khu vực trọng tâm ưu tiên theo mục tiêu phát triển thành phố...

Tuy nhiên đối với các nước đang phát triển, đặc biệt đối với Việt Nam có những đặc thù của tiến trình phát triển kinh tế xã hội, là nước từ nền kinh tế nông nghiệp lạc hậu của thời kỳ phong kiến tiến thẳng lên CNXH bỏ qua giai đoạn TBCN, tiếp theo là sự chuyển dịch từ nền kinh tế bao cấp tập trung sang nền kinh tế thị trường có định hướng XHCN. Do đó các đô thị của Việt Nam cũng chịu ảnh hưởng sâu sắc, kinh tế thị trường vừa tạo cơ hội cạnh tranh phát triển, đồng thời cũng là nguyên nhân tạo ra khoảng cách giàu nghèo lớn.

Có một thực tế là hiện nay, các chủ đầu tư kinh doanh tập trung vào các khu vực xây dựng mới có lợi nhuận cao, do đó những khu vực hiện hữu xuống cấp hầu như rất hạn chế nguồn đầu tư, đặc biệt các khu vực nghèo trong đô thị.

“Chính vì vậy, việc phân loại theo thu nhập của người dân sinh sống tại đó có ý nghĩa đối với những nghiên cứu về cơ chế chính sách đặc thù riêng cho từng loại khu vực. Bởi thu nhập của người dân và thực trạng cơ sở hạ tầng tại khu vực họ sinh sống có mối quan hệ chặt chẽ với nhau. Người thu nhập cao có khả năng chủ động trong việc lựa chọn nơi ở và do đó, có thể nói không có nhiều người thu nhập cao sinh sống ở những nơi có hạ tầng thấp kém. Ngược lại, người thu nhập thấp không có nhiều sự lựa chọn, việc cải thiện điều kiện sống của họ phụ thuộc nhiều vào các chính sách của Nhà nước”, bà Lan nói.

Bà Lan cho rằng, xét về thu nhập của người dân, đối với các KĐT cũ, có thể chia thành 3 loại: KĐT có thu nhập thấp, KĐT có thu nhập trung bình (hỗn hợp, bao gồm cả thu nhập thấp, trung bình và cao) và KĐT có thu nhập cao.

Đối với khu vực đô thị có thu nhập thấp (LIA) là những khu vực đô thị có hạ tầng thấp kém, thiếu thốn, dân cư có thu nhập thấp. Các khu LIA thường nằm rải rác, xen kẽ trong lòng các đô thị. Theo đó, các khu vực thường tập trung nhiều khu LIA như: Khu vực gần trung tâm đô thị, khu vực ven đô, khu vực làng đô thị hóa.

Ở khu vực này, phần lớn người dân rất khó khăn cần sự trợ giúp nhiều chính sách xã hội, Chính quyền các cấp cần có các biện pháp huy động nguồn vốn từ các khu vực, có chính sách điều tiết để hỗ trợ. Đồng thời cũng cần có quy hoạch từng bước để chỉnh trang cải thiện môi trường sống của cộng đồng dân cư các khu LIA từ nguồn ngân sách hàng năm.

Khu vực đô thị có thu nhập trung bình (MIA) là khu vực phổ biến và đa dạng trong đô thị, bao gồm các khu chung cư cũ nhiều tầng hay các khu dân cư thấp tầng nằm sâu trong ngõ, hẻm của đô thị… Tiêu biểu như Hà Nội và TP. HCM, Hải Phòng, Vinh…

Còn khu vực đô thị có thu nhập cao (HIA), thông thường, các khu vực này ít nhiều đã được xây dựng và cải tạo về cơ sở hạ tầng kỹ thuật, giao thông thuận lợi, kết cấu nhà ở cũng đảm bảo kiên cố, nhưng vẫn có áp lực quá tải về hạ tầng xã hội.

Khu HIA thường là các khu vực đô thị được đầu tư tương đối hoàn chỉnh, là các trục phố chính của đô thị, hoặc là các khu đô thị mới xây dựng theo những tiêu chuẩn cao đáp ứng nhu cầu nhóm xã hội có thu nhập cao. Các khu vực HIA thường là thuộc khu vực được đầu tư tập trung theo mô hình kinh doanh.

Tuy nhiên, trong 3 loại trên thì loại khu vực đô thị có thu nhập trung bình hiện nay đang là khu vực làm biến dạng đô thị nhiều nhất bởi có các tòa nhà chung cư cũ nhiều tầng bị người dân cơi nới rất phổ biến và chính quyền đang “đau đầu” về việc cải tạo các chung cư cũ này.

Bà Lan cho rằng, để cải tạo được các khu chung cư cũ như hiện nay thì Các dự án cải tạo, xây dựng mới các khu chung cư cũ được thực hiện trên cơ sở một đề án chung, theo quy hoạch được duyệt của toàn khu. Từng khu có phương án thực hiện phù hợp và phải lấy ý kiến nhân dân trong khu vực, phát huy dân chủ tạo sự đồng thuận cao trong nhân dân, khi có trên 2/3 dân cư sống trong khu vực đồng tình thì tiến hành thực hiện dự án, tổ dân và phường sở tại có trách nhiệm vận động, thuyết phục nhân dân chấp hành. Quy hoạch, tiến độ, phương thức triển khai dự án phải được công bố công khai theo quy chế giám sát đầu tư của cộng đồng.

Do việc các dự án cải tạo, xây dựng mới các khu chung cư cũ là dự án mang tính đặc thù, Nhà nước và nhân dân cùng làm, tiến hành theo phương thức xã hội hoá. Ngân sách chỉ hỗ trợ công tác quy hoạch, chuẩn bị đầu tư, đầu tư một số hạ tầng xã hội và kỹ thuật thiết yếu; việc hỗ trợ ngân sách nhà nước được xác định cho từng dự án cụ thể trên cơ sở cơ chế hỗ trợ chung.

Ngoài ra, việc cải tạo, xây dựng mới các nhà chung cư cũ phải gắn với việc quy hoạch, nâng cấp đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội ở khu vực theo hướng văn minh, hiện đại, công trình và căn hộ phải đảm bảo chất lượng và phù hợp các tiêu chuẩn xây dựng hiện hành; khi phê duyệt phương án quy hoạch và bố trí sắp xếp dân cư trong từng khu phải đảm bảo nguyên tắc không hút dân vào khu vực nội thành, không bố trí để ở tại tầng 1 các chung cư cao tầng mà dành cho nhu cầu công cộng.

Theo đó, diện tích xây dựng nhà chủ yếu phục vụ tái định cư tại chỗ, các diện tích nhà dôi dư ưu tiên dùng để tái định cư các hộ dân từ các dự án khác trong khu vực nội thành. Dành diện tích cần thiết cho nhu cầu dịch vụ công cộng, xây dựng trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê… Trong quá trình cải tạo cần chú ý hạn chế làm xáo trộn cuộc sống người dân.

Đối với các nhà chung cư thuộc diện nguy hiểm, UBND Thành phố cần tập trung xây dựng, triển khai kế hoạch và dự án riêng với các giải pháp đặc biệt, mang tính chính sách xã hội để đảm bảo an toàn tính mạng cho người dân.